Az albérleti piacon való navigálás során gyakran hallhatjuk az „albérlet foglaló” és a„foglalási dokumentum” kifejezést. Ezek a kifejezések első hallásra talán túl hivatalosnak tűnhetnek, azonban valójában egyszerű dokumentumról van szó, amely rendkívül fontos szerepet tölt be az ingatlan bérbeadás során.
A következőkben megvizsgáljuk, miért éppen ez a dokumentum áll a bérlők és bérbeadók megállapodásának középpontjában, és bemutatjuk, hogyan alkalmazzuk őket hatékonyan a gyakorlatban.
Mi az albérlet foglaló?
Az albérlet foglaló egy előleg, amit a bérlő fizet azért, hogy lefoglaljon egy albérletet. Ez a foglaló nem csak a bérlő bérleti szándékát fejezi ki komolyan, de lehetővé teszi számára, hogy megerősítse az ingatlanhoz kapcsolódó bérleti szándékát, illetve mi is biztosítva vagyunk bérbeadóként arról, hogy a leendő albérlőnek komolyak a beköltözési szándékai.
ALBÉRLET FOGLALÓ SZERZŐDÉS MINTA
Amennyiben ki szeretnénk adni az ingatlanunk, akkor már érdemes előre felkészülnünk és beszereznünk egy albérlet foglaló szerződés mintát. Ez a foglalási dokumentum biztosít minket bérbeadóként arról, hogy egy potenciális albérlőnek valóban komolyak a bérlési szándékai.
Gyakran előfordul, hogy a leendő albérlő nem azonnal költözik, tehát mondjuk szeptember elején találunk valakit, aki csak szeptember végén tud beköltözni, akkor addig biztosítva vagyunk, hogy valóban be fog költözni az illető, és addig is levehetjük ingatlanunk a kiadási piacról.
Olyan eset is előfordulhat, hogy még egy másik albérlőnk lakik a lakásban, és közben már új albérlőt keresünk, így a foglalási dokumentum által biztosítva vagyunk előre arról, hogy amikor a régi bérlőnk kiköltözik, akkor az új bérlő már rögtön be is költözik, így nem esik ki bérleti időszak.
Egy ilyen dokumentumban előre rögzíthetjük, a bérbeadás legfontosabb feltételeit.
Érdemes beleírnunk, a bérlő és bérbeadó személyes adatait, az ingatlan pontos címét és felszereltségét. Tartalmazza a bérleti díj összegét, valamint a fizetési határidejét, a közös költség mértékét, a bérlet időtartamát, a bérleti időszak kezdetét, a felmondási időt, valamint, hogy szabad-e kisállatot tartani vagy dohányozni az ingatlanban.
A legfontosabb pedig, hogy rögzíti az albérlet foglaló pontos összegét és biztosak lehetünk abban, hogyha a valaki foglalót fizet akkor valóban komolyak a bérleti szándékai, továbbá, hogy fizetőképes az érdeklődő.
Ha még csak most vágsz bele a lakáskiadásba, érdemes a foglaló előtt átolvasni, hogyan néz ki a lakáskiadás folyamata 2026-ban lépésről lépésre, erről külön cikkben írtunk: Lakáskiadás 2026.
ALBÉRLET FOGLALÓ ÁTVÉTELI ELISMERVÉNY
Az albérlet foglaló pénz átvételi elismervényként is szolgál, amelyben rögzítve van az átadott pontos pénzösszeg, illetve ez a bérlőnek is biztosítékul szolgál, hogy másnak nem adja ki a tulajdonos az albérletet. Továbbá, az ingatlan tulajdonosa egy írásos átvételi elismervénnyel elismeri, hogy átvette az átadott összeget.
A foglaló és a bérleti díj kifizetésekor a bérbeadónak az adózási szabályokra is figyelnie kell, ezért albérlet foglaló esetén is érdemes áttekinteni a lakás kiadás adózására vonatkozó friss tudnivalókat a Lakás kiadás adózása 2026 cikkünkben.
ALBÉRLET FOGLALÓ ÖSSZEGE
Az albérlet foglaló összege általában egy havi díjnak megfelelő összeg. Később, a beköltözéskor, a bérlőknek általában egy havi bérleti díjat és 2 havi kauciót kell átadnia, így tud beköltözni egy albérletbe.
A gyakorlatban a foglaláskor átadott összeg, beszámításra kerül, a költözéskor átadott bérleti díj vagy kauciók összegébe.
Tehát az albérlet foglaló összege, 1. havi kauciónak vagy az 1. havi bérleti díjnak megfelelő összeg, érdemes így szerepeltetni a későbbiekben a bérleti szerződésben. Az, hogy a kaucióba vagy a bérleti díjba kerül beszámításra az összeg teljesen mindegy a gyakorlatban nincs jelentősége.
Hiszen a példa kedvéért, ha a lakásunkat havi 200 ezer forintért adjuk ki, akkor 600 ezer forint az alap összeg (2 havi kaució, egy havi bérleti díj), amivel valaki be tud költözni az ingatlanunkba.
A foglalóra vonatkozó általános szabályokat a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, a lakásbérleti jogviszonyra pedig a Ptk. és a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó külön Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény az irányadó.
Gyakran ismételt kérdések – Gyik – az albérlet foglalóval kapcsolatban
Mi a különbség az albérlet foglaló és a kaució között?
Az albérlet foglaló egy előleg, amit a bérlő azért fizet, hogy lefoglalja az ingatlant, és jelezze komoly bérlési szándékát.
A kaució (óvadék) ezzel szemben már a bérleti szerződéshez kapcsolódó biztosíték, amely a bérleti időszak alatti esetleges károkra, elmaradt fizetésekre nyújt fedezetet.
Érdemes a foglalót és a kauciót a dokumentumokban külön, egyértelműen elnevezni, és rögzíteni, hogy a foglaló milyen feltételekkel kerül beszámításra.
Mikor számít jogilag „foglalónak” az átadott összeg?
Jogilag akkor beszélhetünk foglalóról, ha az átadott összeget írásban, kifejezetten foglalóként nevezitek meg, és a szerződés vagy foglalási dokumentum egyértelműen utal erre.
Ha csak „előlegként” vagy „átutalt összegként” szerepel, egy későbbi vita esetén nem biztos, hogy foglalónak minősül, és más szabályok vonatkozhatnak rá.
Mi történik a foglalóval, ha a bérlő meggondolja magát, és mégsem költözik be?
Ha a bérlő hibájából hiúsul meg a bérleti szerződés megkötése vagy a beköltözés, a foglalót főszabály szerint elveszíti, azt a bérbeadó megtarthatja.
Ezért fontos, hogy a foglaló összegéről, átadásának módjáról és a visszafizetés eseteiről előre, írásban állapodjatok meg.
Mennyi legyen az albérlet foglaló összege?
Albérlet esetén jellemző, hogy a foglaló összege egy havi bérleti díjnak felel meg.
A gyakorlatban ez az összeg a beköltözéskor beszámításra kerül az első havi bérleti díjba vagy a kaucióba, ezért ezt is érdemes pontosan rögzíteni az albérlet foglaló szerződésben.
Kell-e külön „albérlet foglaló szerződés”, vagy elég egy átvételi elismervény?
A legbiztonságosabb megoldás, ha van egy írásos albérlet foglaló szerződés, amely tartalmazza a felek adatait, az ingatlan adatait, a bérleti díjat, a kauciót, a foglaló összegét és a főbb feltételeket.
Az egyszerű átvételi elismervény kiegészítheti ezt, de önmagában, homályos megfogalmazásokkal vitás helyzetben kevés lehet, ezért érdemes olyan, ügyvéd által készített albérlet foglaló szerződés mintát használni, amely a www.berletiszerzodesem.hu oldalon azonnal letölthető a csomagajánlatok közül ezen a honlapon minden dokumentum és információ megtalálható, ami a biztonságos lakáskiadáshoz szükséges.
Meddig érvényes az albérlet foglaló, meddig „tartja” a lakást a bérlő számára?
Érdemes a foglalási dokumentumban határidőt meghatározni, például: meddig kell aláírni a bérleti szerződést és megfizetni a kauciót.
Ha ez a határidő eredménytelenül telik el, a bérbeadó dönthet úgy, hogy újra meghirdeti az ingatlant, és a foglaló sorsát a szerződésben rögzített szabályok alapján rendezi.
Készpénzben vagy átutalással adjuk át az albérlet foglalót?
Mindkét megoldás lehetséges, de bizonyíthatóság szempontjából célszerű banki átutalást vagy részletes, kétpéldányos átvételi elismervényt használni.
Átutalásnál érdemes a közleményben feltüntetni, hogy „albérlet foglaló”, valamint az ingatlan címét, így később egyértelműen beazonosítható az összeg.
