A bérleti szerződés felmondása az egyik legérzékenyebb pont a bérlő és bérbeadó viszonyában.
Sokan bizonytalanok abban, hogy mikor lehet jogszerűen felmondani egy szerződést, mi a különbség a határozott és a határozatlan idejű megállapodás között, és mit tehet a tulajdonos, ha a bérlő nem akar kiköltözni.
Ebben az útmutatóban végigvesszük a szabályokat és a legfontosabb gyakorlati tudnivalókat.
Határozott vagy határozatlan idejű lakás bérleti szerződés?
A határozatlan idejű lakásbérleti szerződés felmondása szigorúan jogszabályhoz kötött, a felek a felmondási határidőt nem állapíthatják meg szabadon – a Polgári Törvénykönyv írja elő, hogyan kell eljárni.
Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása
A határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződést bármelyik fél jogosult írásban, rendes felmondással megszüntetni.
A felmondás akkor tekinthető szabályszerűnek, ha az adott hónap 15. napjáig közlik, így a szerződés a következő hónap utolsó napján szűnik meg.
Amennyiben a felmondást a hónap 15. napja után közlik, a jogviszony a felmondás közlését követő második hónap végével szűnik meg.
Határozott idejű bérleti szerződés felmondása
A határozott idejű lakásbérleti szerződéseknél a felek jogszerűen dönthetnek úgy, hogy a szerződés futamideje alatt nincs felmondási jog, ebben az esetben a bérlet kizárólag a szerződésben rögzített időtartam végén, vagy rendkívüli okból (pl. szerződésszegés) szüntethető meg.
Ugyanakkor a gyakorlatban egyre többször már úgy kötnek határozott idejű szerződést – tipikusan egy évre –, hogy benne rögzítik: például 30, 45 vagy 60 napos felmondási idővel, az év folyamán is megszüntethető a bérleti jogviszony mindkét fél részéről, akár indoklás nélkül. Ez a piaci rugalmasságot szolgálja, és nagyobb biztonságot jelent minden résztvevő számára.
A határozott idejű bérleti szerződés jogilag megköthető úgy, hogy nincs benne felmondási jog, ilyenkor a szerződés csak a megállapodásban rögzített időtartam (például egy év) végén szűnik meg, illetve rendkívüli ok – szerződésszegés, lakás használhatatlansága – esetén mondható fel. Ez klasszikusan a „fix időtartamú bérlet”, melyet a magyar piacon, főként újépítésű vagy befektetési lakásoknál is alkalmaznak.
A gyakorlatban azonban sokan – főleg magánlakásokat kiadók – úgy kötik meg a határozott idejű bérleti szerződést, hogy már a futamidő közben is lehetőséget adnak a felmondásra: a szerződésben rögzítve, hogy például 30, 45 vagy 60 napos felmondási idővel az év folyamán bármikor megszüntethető a jogviszony akár bérlő, akár bérbeadó részéről, indoklás nélkül. Ez a rugalmasabb modell, amely a piaci igényekhez igazodik, és mindkét fél számára kiszámíthatóbb játékszabályokat jelent.
Összefoglalva: a határozott idejű bérleti szerződés fix időre szól, de a szerződésben előre rögzíthető (és érdemes!) akár 30, 45 vagy 60 napos felmondási idő, így az év közben is megszüntethető a lakásbérlet – de ha ilyen felmondási jog nincs beleírva, akkor csak a szerződés vége vagy rendkívüli ok jelent jogszerű megszüntetési lehetőséget.
Rendkívüli felmondás szabályai
Ha a bérlő vagy a bérbeadó súlyos szerződésszegést követ el – például elmarad a bérleti díj kifizetése, az ingatlant nem rendeltetésszerűen használja, az együttélés szabályait kirívó módon megsérti, vagy az ingatlan egészségre veszélyes állapotba kerül –, akkor rendkívüli, indokolt felmondásra van lehetőség.
Rendkívüli felmondás esetén a jogviszony legalább 15 napos felmondási határidővel szüntethető meg, és ilyen esetekben a szerződés a felmondást követő hónap utolsó napján, vagy a szabályokban meghatározott időpontban ér véget.
Ha a bérlő elmulasztja a bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek megfizetését, a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, de előtte értesítenie kell a bérlőt fizetési felszólítással. A felszólításban legalább 8 napos határidőt kell kitűzni a teljesítésre, valamint figyelmeztetni a bérlőt a következményekre.
Amennyiben a bérlő a póthatáridő lejártáig sem rendezi a tartozást, a felmondást a póthatáridő leteltétől számított további 8 napon belül kell megtenni. A felmondási idő ebben az esetben legalább 15 nap.
Ez azt jelenti, hogy nem fizetés esetén a bérbeadó a jogszabályoknak megfelelően, írásban, előzetes fizetési felszólítás után, valamint a fent részletezett határidők betartásával mondhatja fel a szerződést.
Amennyiben úgy érezzük, hogy problémák merülhetnek fel a felmondás során, érdemes lehet közjegyző irodához vagy ügyvédhez fordulnunk.
További információkat itt találsz: Kiköltözési nyilatkozat- közjegyző előtt
Gyakori felmondási okok
- Bérleti díj fizetésének elmaradása
- Higiéniai, egészségügyi állapot vagy a lakhatás veszélyeztetése
- Szerződésszegés, kirívó magatartás, nem rendeltetésszerű használat.
A blogcikkben olvasható információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem tekinthetők konkrét jogi vagy adózási tanácsadásnak, állásfoglalásnak. Ha bizonytalan vagy kérdéseid vannak, mindig fordulj ügyvédhez vagy könyvelőhöz pontos jogi tanácsért és eljárásrendért.
