Lakáskiadás adózás témában keresel érthető, 2026-ra frissített útmutatót magánszemélyként? A lakáskiadás adózás 2026-ban is kötelező, ha hosszú távra adod bérbe az ingatlanodat, ezért ebben a GYIK-ban végigvesszük a legfontosabb szabályokat, tipikus hibákat és gyakorlati megoldásokat, hogy magabiztosan tudd intézni az adóügyeidet – a cikk végén pedig találsz egy Lakáskiadás e‑bookot is, ha még részletesebb, rendszerezett tudásra van szükséged.
Kell-e adózni a lakáskiadás/ingatlan bérbeadás után?
Igen, magánszemélyként a hosszú távú lakáskiadásból (albérlet, ingatlan, szoba bérbeadása) származó bevételed után jövedelmet szerzel, amely önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül. Erre a jövedelemre 2026-ban 15% személyi jövedelemadót kell fizetni, a költségekkel csökkentett összeg után.
Kell adószám a lakáskiadáshoz 2026-ban?
Magánszemélyként, ha nem egyéni vállalkozóként és áfamentesen, jogszerűen adod bérbe a lakást, NEM KELL adószámot kiváltani. Az adminisztrációhoz elég az adóazonosító jel – ezt mindenki megkapja adókártya formájában. Adószám NEM kötelező, csak akkor szükséges, ha:
- Vállalkozóként vagy őstermelőként végzed a bérbeadást,
- A bérlő számlát igényel (céges bérlés vagy lakhatási támogatás miatt),
- Saját döntésed alapján számlázni szeretnél,
- Már van adószámod más tevékenység miatt, ezt változásbejelentéssel összekötve kell bejelenteni a NAV-nál.
Hogyan kell adózni a lakáskiadásból származó jövedelem után 2026-ban?
A lakáskiadásból származó jövedelmet kétféle költségelszámolással lehet bevallani:
- 10%-os költséghányad: A teljes bevétel 10%-át automatikusan költségként levonhatod (számla nélkül), a fennmaradó 90% az adóalap. Ez a módszer akkor előnyös, ha kevés költséged volt.
- Tételes költségelszámolás: Minden igazolt, számlával alátámasztott költség (javítás, biztosítás, közös költség, amortizáció, rezsi stb.) levonható, így csak a maradék jövedelem után fizetsz adót. Ez pontosabb képet ad, ha sok a kiadásod. Minden évben csak egy módszert lehet alkalmazni, év közben váltani nem lehet.
Példa a költséghányadra:
- Éves bevétel: 2.000.000 Ft
- Levonható költség (10%): 200.000 Ft
- Adóalap: 1.800.000 Ft
- Fizetendő SZJA (15%): 270.000 Ft
Példa tételes elszámolásnál:
- Éves bevétel: 2.000.000 Ft
- Igazolt költség: 500.000 Ft
- Adóalap: 1.500.000 Ft
- Fizetendő SZJA (15%): 225.000 Ft
Adózási adminisztráció, adóelőleg, adóbevallás
- Az adóelőleget negyedévente kell megfizetni (a negyedévet követő hónap 12. napjáig).
- Az SZJA-t az éves bevallásban kell feltüntetni, határidő: május 20.
- Kaució után nem kell adót fizetni, mert nem számít bevételnek.
Gyakori hibák, tippek a lakáskiadás adózásához
- Ne feledd el a bevallást minden évben elkészíteni!
- Minden számlát gyűjts, ha tételes költségelszámolást választasz.
- Az adóelőleg fizetési határidőt pontosan tartsd be.
- Ha bizonytalan vagy, mindig ellenőrizd a NAV aktuális segédleteit és kérd szakember segítségét.
Kell-e számlát adni bérbeadáskor?
Magánszemélyként nem kell számlát adni – elegendő a számviteli bizonylat (kézzel vagy nyomtatott formában), amely tartalmazza:
- Bérbeadó, bérlő neve, címe, adóazonosító jele/adószáma,
- Bérlemény címe, helyrajzi száma,
- Bérleti díj összege, időszak, dátum, aláírás.
Ha a bérlőnek számlára van szüksége, vagy te magad számlázni szeretnél, adószámot kell kiváltani (online: NAV ONYA rendszer, online nyomtatvány).
Kaució adózása
A kaució (óvadék) nem minősül bevételnek a beérkezéskor, ezért a kaució átvételekor nem keletkezik adófizetési kötelezettség.
Ha a bérlő a szerződés végén rendben teljesít és a kauciót visszafizeted, akkor adózási szempontból semmi nem változik, ha viszont a kaució egy részét vagy egészét véglegesen kár megtérítésére használod fel, az elszámolás jogi és adózási kezelésénél érdemes könyvelő tanácsát kérni.
Gyakori hibák lakáskiadás adózásánál
- Nem, vagy hibásan történik a bérbeadásból származó jövedelem bevallása, mert „úgyis csak egy kis plusz pénz”.
- Nem gyűjtik a számlákat, miközben tételes költségelszámolást választanak, így később vitathatóvá válik a levont költség és nő a kockázat egy ellenőrzésnél.
- Elfelejtik az adóelőleg-fizetési határidőt, ami késedelmi pótlékhoz vezethet.
Tippek, hogy biztonságban érezd magad 2026-ban
- Eldöntés előtt hasonlítsd össze, hogy a 10%-os költséghányad vagy a tételes költségelszámolás éri-e meg jobban a te esetedben, akár egy egyszerű táblázatos számolással.
- Mindig ellenőrizd az aktuális NAV-irányelveket és információs füzeteket, mert az ingatlan bérbeadás adózási szabályai év közben is finomhangolásra kerülhetnek.
Ha a lakáskiadás adózás részletei mélyebben is érdekelnek, érdemes elolvasnod a korábbi, Lakáskiadás adózása 2025 című cikket is, ahol lépésről lépésre végigvesszük a magánszemélyként történő bérbeadás szabályait, a költségelszámolási lehetőségeket és a bevallással kapcsolatos gyakorlati tudnivalókat.
A 2026-os szabályok nagy részben erre épülnek, így a két év anyaga együtt ad igazán teljes képet a lakáskiadás adózás folyamatáról: https://berletiszerzodesem.hu/lakaskiadas-adozasa-2025/
A blogcikkben olvasható információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem tekinthetők konkrét jogi vagy adózási tanácsadásnak, állásfoglalásnak. Ha bizonytalan vagy kérdéseid vannak, mindig fordulj ügyvédhez vagy könyvelőhöz pontos jogi tanácsért és eljárásrendért.
