A lakáskiadás felelősségteljes feladat, és a bérleti szerződés megkötése elengedhetetlen a sikeres és jogilag biztonságos bérbeadáshoz.
Az albérleti szerződés egy olyan okirat, amely rögzíti a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit, így mindkét fél számára biztosítja a nyugodt ingatlan bérbeadást, bérlést.
Ebben a blogbejegyzésben mindent megtalálsz, amit a bérleti szerződésről tudnod kell. Áttekintjük a bérleti szerződés fogalmát és főbb jellemzőit, bemutatjuk a bérleti szerződés tartalmi elemeit, és tanácsokat adunk a szerződéskötés folyamatához.
Ezen kívül kitérünk a lakásbérlet aktuális jogi szabályozására és piaci trendjeire is. Tippeket és trükköket is adunk a lakáskiadóknak, hogy megkönnyítsük a lakáskiadást és elkerüljük a későbbi konfliktusokat.
Akár tapasztalt lakáskiadó vagy, akár most adod ki először a lakásodat vagy házadat, ez a blogbejegyzés hasznos információkkal fog szolgálni a bérleti szerződésről.
A bérleti szerződés fogalma
A bérleti szerződés egy olyan jogi dokumentum, amelynek keretében a bérbeadó időlegesen a bérlő használatába ad egy dolgot (a bérleményt) a bérlő által fizetett bérleti díj ellenében.
A bérlemény lehet ingatlan (lakás, üzlethelyiség), ingó dolog (gépkocsi, bútor) vagy jog (szabadalmi jog, védjegyoltalom). A bérleti szerződés célja, hogy a bérlő a bérleményt a rendeltetésszerű használatnak megfelelően használhassa, a bérbeadó pedig a bérleti díj fejében biztosítsa a bérlő számára a bérlemény használatát.
A bérleti szerződés jogi hátterét a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) határozza meg, de ezen kívül más jogszabályok is vonatkozhatnak rá, pl. a lakásbérleti szerződések esetében a Lakásbérleti törvény.
A bérleti szerződésnek számos típusa létezik, a leggyakoribbak a következők:
- Ingatlan bérleti szerződés: Lakás, üzlethelyiség, garázs, stb. bérbeadására vonatkozik.
- Gépjármű bérleti szerződés: Személygépkocsi, tehergépkocsi, motorkerékpár, stb. bérbeadására vonatkozik.
- Haszonbérleti szerződés: Olyan dolog bérbeadására vonatkozik, amellyel a bérlő hasznot hajthat.
A bérleti szerződés fontos jogi dokumentum, amely mind a bérbeadó, mind a bérlő jogait és kötelezettségeit meghatározza. Ezért fontos, hogy a szerződés megkötése előtt mindkét fél gondosan tájékozódjon a jogszabályokról és a szerződés tartalmáról.
Bérleti szerződés: Melyik okirat a megfelelő?
A bérleti szerződés különféle jogi formákat ölthet, melyek az aláírókon, a tanúk jelenlétén, és a szerződéskötés helyszínén alapulnak. A legegyszerűbb a magánokirat, ahol csak a bérlő és a bérbeadó ír alá.
A teljes bizonyító erejű magánokirathoz két tanú szükséges, míg az ellenjegyzett magánokiratot ügyvéd vagy jogtanácsos készíti. A közokirat a leghivatalosabb forma, amit közjegyző készít, és a legnagyobb bizonyító erővel rendelkezik
Az ingatlan bérleti szerződés
Az ingatlan bérleti szerződés egy olyan jogi dokumentum, amely a bérbeadó és a bérlő közötti jogokat és kötelezettségeket rögzíti a lakás, ház, garázs, üzlethelyiség, iroda, vagy más ingatlan használatával kapcsolatban.
Milyen elemeket kell tartalmaznia a bérleti szerződésnek?
- A szerződő felek adatai: A bérbeadó és a bérlő neve, címe, személyi igazolvány száma
- A bérlemény adatai: A lakás címe, alapterülete, helyiségek száma, stb.
- A bérleti díj, közüzemi díjak: A bérleti díj, rezsi költségek összege, fizetési módja és határideje
- A bérleti idő: A bérleti szerződés határozott vagy határozatlan idejű lehet
- A kaució: A kaució összege és a visszafizetés feltételei
- A felmondás: A felmondási idő és a felmondás módja
- A bérlemény használata: A bérlő jogai és kötelezettségei a bérlemény használatával kapcsolatban
- A javítások és karbantartás: A javítások és karbantartás elvégzéséért felelős fél
- A szerződés módosítása: A szerződés módosításának feltételei
- A szerződés megszűnése: A szerződés megszűnésének okai és következményei
A szerződő felek adatai, bérlő és bérbeadó
A bérleti szerződésben kiemelt fontosságú a szerződő felek, azaz a bérbeadó és a bérlő adatainak pontos feltüntetése. Ide tartozik a teljes név, születési hely és idő, anyja neve, személyi igazolvány vagy útlevél száma, valamint a lakcím vagy székhely. A bérbeadó esetében fontos lehet az ingatlan tulajdonjogának igazolása is.
Ezen adatok hiányában a szerződés érvényessége akár meg is kérdőjelezhetővé válhat, ezért elengedhetetlen a szerződéskötés előtt minden adatot gondosan ellenőrizni.
Bérlő
A bérleti szerződésben a bérlő az a személy, aki a bérleti díj fizetéséért cserébe jogot szerez az ingatlan használatára. A szerződésben azonban érdemes pontosan meghatározni, hogy a bérlőn kívül kik jogosultak még az ingatlant használni.
Ez megakadályozza, hogy a bérlő engedély nélkül harmadik felet engedjen be az ingatlanba vagy akár albérletbe adja azt. Például egy család esetében a szerződésben szerepelhet a bérlő neve, valamint a vele együtt élő családtagok neve is, akik szintén használhatják az ingatlant.
A bérlő személyes adatainak megadása a bérleti szerződésben elengedhetetlen, hiszen ezek alapján azonosítható a bérlő, és ellenőrizhető a szerződéskötéshez szükséges jogosultsága.
Bérlő adatai közé tartozik:
teljes név
születési hely és idő
anyja neve
személyi igazolvány vagy útlevél száma
lakcímkártyaszám
lakcím vagy tartózkodási hely
Bérbeadó
A bérbeadó a bérleti szerződésben az a fél, aki jogosult az ingatlant bérbe adni. Ez általában az ingatlan tulajdonosa, de lehet meghatalmazott is, aki a tulajdonos nevében jár el.
A bérbeadónak fontos bizonyítani a bérbeadói jogosultságát a szerződéskötés előtt, a földhivatalnál online tulajdoni lap lekérésére van lehetőség. Ha meghatalmazott jár el, a meghatalmazás érvényességét is ellenőrizni kell.
A bérbeadónak joga van a bérleti díjhoz, az ingatlan szerződés szerinti visszaadásához, és kötelessége biztosítani az ingatlan békés élvezetét és karbantartását.
Bérbeadó adatai közé tartozik:
teljes név
születési hely és idő
anyja neve
személyi igazolvány vagy útlevél száma
lakcímkártyaszám
lakcím vagy tartózkodási hely
Bérlemény adatai
A bérlemény adatai a bérleti szerződés lényeges részét képezik, hiszen ezek alapján azonosítható az ingatlan, amelyre a szerződés vonatkozik. A bérlemény adatainak pontos meghatározása segít elkerülni a félreértéseket és a későbbi vitákat a felek között.
A bérlemény adatai általában a következőket foglalják magukban:
Ingatlan címe: A pontos cím, beleértve az utcát, házszámot, emeletet, ajtószámot, helyrajzi számot
Ingatlan típusa: Lakás, ház, üzlethelyiség, garázs, stb.
Ingatlan felszereltsége: A bérleményben található bútorok, berendezési tárgyak, gépek felsorolása (ezeket érdemes külön birtokbaadási jegyzőkönyvben is rögzíteni).
Ingatlan állapota: Az ingatlan általános állapotának leírása, esetleges hibák vagy sérülések feltüntetésével
Közös használatú helyiségek: Ha vannak, akkor azok felsorolása (pl. pince, tároló, kert).
A bérlemény adatainak részletes rögzítése a szerződésben biztosítja, hogy mind a bérbeadó, mind a bérlő tisztában legyen azzal, hogy pontosan milyen ingatlanról van szó, és milyen állapotban van az a szerződéskötés időpontjában. Ez hozzájárul a jogviszony zökkenőmentes lebonyolításához és minimalizálja a félreértések lehetőségét.
Bérleti díj
A bérleti díj a bérleti szerződés egyik legfontosabb eleme, amely meghatározza, hogy a bérlő milyen összeget köteles fizetni a bérbeadónak az ingatlan használatáért. A bérleti díj összegét a felek szabadon állapíthatják meg, figyelembe véve az ingatlan jellemzőit, a piaci viszonyokat és az esetleges egyéb megállapodásokat.
A szerződésben rögzíteni kell a bérleti díj pontos összegét, a fizetés gyakoriságát (havi, negyedéves stb.), a fizetés módját (készpénz, átutalás), valamint a fizetési határidőt. Emellett érdemes meghatározni a bérleti díj esetleges emelésének feltételeit és mértékét is, hogy a jövőben elkerülhetőek legyenek a viták.
Közüzemi díjak, rezsi költségek
A bérleti szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a rezsi költségeket ki és hogyan fizeti. Többféle módszer vagy lehetőség áll itt is rendelkezésünkre.
A bérlő a rezsi költségeket fizetheti követlenül a szolgáltatónak.
Ebben az esetben a bérlő szerződést köthet a közmű szolgáltatókkal (pl. áramszolgáltató, vízművek stb.) és a saját nevére szóló számlát kap. Ez több szempontból is rossz megoldás lehet.
Egyrészről, egy közműátírás hosszú és időigényes procedúra lehet.
Másrészről, hogyha a bérlő tartozást halmoz fel, akkor a tartozás az övé, viszont ha kikapcsolják az áramot mert nem fizet, akkor a visszakapcsolási díjat már nekünk kell fizetni, ha mondjuk közben a bérlő angolosan távozik a bérleményből. Nem egy ilyen esetről hallottunk már sajnos….
Na de erre is van egy szuper megoldás. 2025-ben már számos online felület áll rendelkezésre, ahol a közüzemi számlákat kezelni tudjuk pl. díjnet vagy minden közműszolgáltatónál van külön van applikáció vagy online webes felület.
Ide betudjuk regisztrálni a közüzemi számlákat, amik hozzánk érkezhetnek mint a bérbeadó, a számlákat e-mailben egyszerűen a továbbítás gombbal tudjuk továbbítani a bérlőnek, aki kap egy fizető linket (ma már minden ilyen online számlánál automatikusan érkezik a fizetési link) és egyszerűen kártyával befizeti a bérlő. Így a bérlőnk is egyszerűen nyomon tudja követni és kezelni a számlák fizetését és mi pedig bérbeadóként egyszerűen tudjuk ellenőrizni, hogy a közüzemi számlák fizetés megtörtént-e időre. Hát nem nagyszerű?
Természeseten sok helyen még postai csekken érkeznek a számlák, és bérlő magának fizeti és rendezi őket, azonban ez a módszer nehezebben kontrolálható és könnyebben pórul tudunk járni, mint bérbeadó.
Persze, tisztelet a kivételnek ez a módszer is sok esetbe kiválóan működik, de akkor is érdemes ellenőriznünk, főleg a bérleti jogviszony elején, hogy minden rendben működjön.
A bérleti szerződés típusai, a bérleti idő
A bérleti idő a bérleti szerződésben meghatározott időszak, amely alatt a bérlő jogosult az ingatlant használni. Ez az időszak lehet határozott vagy határozatlan.
A bérleti szerződésnek két fő típusa van, határozott és határozatlan idejű bérleti szerződés.
Mivel ez egy elég hosszú téma, ezért erről részletesen, ebben a blogbejegyzésünkben olvashatsz:
Határott idejű bérleti szerződés
Kaució, azaz óvadék
A kaució, más néven óvadék, egy olyan pénzösszeg, amelyet a bérlő a bérleti szerződés megkötésekor átad a bérbeadónak biztosítékként.
Ez a biztosíték arra szolgál, hogy a bérbeadónak legyen fedezete, ha a bérlő nem teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségeit, például nem fizeti a bérleti díjat, vagy kárt okoz az ingatlanban.
A kaució összegét a felek szabadon állapíthatják meg, de általában a bérleti díj két havi összegének megfelelő összeg.
A kauciót a bérbeadónak elkülönítve kell kezelnie, és a bérleti jogviszony megszűnésekor köteles azt visszafizetni a bérlőnek, ha a bérlő teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségeit, és az ingatlanban nem keletkezett kár.
A kaució visszafizetésének feltételeit és módját a bérleti szerződésben kell részletesen rögzíteni, hogy elkerülhetőek legyenek a későbbi viták a felek között.
A bérleti szerződésben a jogszabályok keretei között a felek szabadon köthetnek ki feltételeket. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell a bérleti jogviszony lényeges elemeit, de ezen kívül további feltételeket is rögzíthetnek a felek.
Bérlemény használata
A szerződésben rögzíteni kell, hogy a bérlő hogyan használhatja a lakást például érdemes rögzíteni, hogy csak lakhatás céljára használhatja a bérlő.
Persze itt nem arról van szó, hogy nem dolgozhat valaki home officeból otthonról, hanem arról, hogy nem használhatja a bérleményt vállalkozás folytatásra, pl. személyi edzés vagy egyéb tevékenység üzletszerű végzésére, persze ezt engedélyezhetjük is, ha a körülmények adottak hozzá és úgy szól a megállapodásunk a bérlővel.
Javítások és karbantartás
A szerződésben rögzíteni kell, hogy ki felelős a javítások és karbantartás elvégzéséért. Ezt már jobb az elején részletesen rögzítenünk, így már mindenki tudja a bérleti jogviszony elejétől, hogy mi a teendő egy meghibásodás esetén.
Nézzünk is erre egy példát…
Bérbeadó költségviselésébe tartoznak az ezen alpontban felsorolt költségek:
- Minden csere és javítási költség (műszaki cikk esetében szakszerviz által kibocsátott írásos árajánlat vagy szakvélemény alapján) gazdaságos javíthatatlanság esetén a következőkre nézve: zuhanyzó, bejárati ajtó és annak zárjai, mosogató, mosdó, WC-tartály, WC-csésze, csapok, kazán, radiátor
- A bérlemény teljes villany, víz hálózatának javítási karbantartási és csere költsége, ideértve az esetleges hálózati sérüléseket is (csőtörés, fali kábelszakadás stb.)
Bérlő költségviselésébe tartoznak az ezen alpontban felsorolt költségek:
- Fürdőszobai felszerelések szükség szerinti cseréje (WC ülőke, zuhanycső, zuhanyrózsa)
- Bérlő vendége, hozzátartozója által okozott kár (szándékos és gondatlan egyaránt) függetlenül attól, hogy egyébként az a Bérbeadó költsége vagy egyedi egyeztetést igénylő költség lenne
- Villanykörték, égők, izzók cseréje
- Duguláselhárítás
- Klíma tisztítás, karbantartás
Természetesen a fent felsorolt pontok, egy mintaként szolgálnak, illetve mindig az ingatlan felszereléstől és egyéni megállapodástól függnek.
Azonban nagyon fontos része ez a pont a bérleti szerződésnek. Amennyiben a bérleti időszak kezdetén megállapodunk és rögzítjük a feltételeket, akkor egy esetleges probléma vagy meghibásodás esetén mindkét fél tudja, hogy mire számíthat, ezzel a módszerrel a későbbi félreértések is elkerülhetőek.
Hiszen jól tudjuk Murphytől „ami elromolhat, az el is romlik”.
Érdemes bérbeadóként már a lakás meghirdetése előtt ez alaposan átgondolunk, hogy miként szeretnénk a meghibásodási/karbantartási költségeket felosztani.
Háziállatok tartása
A szerződésben rögzíteni kell, hogy a bérlő tarthat-e háziállatot a lakásban.
Ezt a témát is részletesen kifejtettük már Albérlet kisállattal című bejegyzésünkben.
Amennyiben te is szívesen látsz kisállatokat az ingatlanodban, mindenképpen olvasd el a fent említett blog bejegyzést.
Lakás átalakítása
A szerződésben rögzíteni kell, hogy a bérlő átalakíthatja-e a lakást. Alap esetben érdemes rögzítenünk, hogy a bérlő átalakítást nem végezhet, kizárólag csak a bérbeadó írásos engedélyével.
Gyakori eset, hogy a bérlők szeretnének különböző használati tárgyakat a falakhoz rögzíteni, főként a bútorozatlan lakásoknál pl. különböző bútorok, TV állvány stb. Érdemes, ezt is rögzíteni a bérleti szerződésben, miszerint fúrást is csak a bérbeadói engedéllyel végezhet a bérlő és köteles helyreállítani, ha lejár a bérleti jogviszony.
Bérleti szerződés megszűnése, felmondás
A bérleti szerződés megszűnése vagy felmondása fontos kérdés, amelyet a szerződésben részletesen szabályozni kell. A megszűnés történhet a szerződésben meghatározott idő lejártával, közös megegyezéssel, vagy a felek egyike általi felmondással.
Határozott idejű szerződés esetén a bérlet a meghatározott idő lejártával automatikusan megszűnik, hacsak a felek nem állapodnak meg a meghosszabbításáról. A szerződésben lehetőség van kikötni, hogy a bérlőnek joga van a szerződést meghatározott idővel korábban felmondani, de ennek feltételeit is rögzíteni kell.
Határozatlan idejű szerződés esetén bármelyik fél bármikor felmondhatja a szerződést, a törvényben vagy a szerződésben meghatározott felmondási idő betartásával. A felmondásnak általában írásban kell történnie, és tartalmaznia kell a felmondás indokát is, ha a szerződés ezt előírja.
Rendkívüli felmondás esetén a szerződést azonnali hatállyal fel lehet mondani, ha a másik fél súlyosan megszegi a szerződésben vállalt kötelezettségeit. Ilyen lehet például a bérleti díj fizetésének elmulasztása, az ingatlan rongálása, vagy a bérbeadó megakadályozása az ingatlan ellenőrzésében.
A bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő köteles az ingatlant a bérbeadónak visszaadni az eredeti állapotában, a rendes használatból eredő kopást leszámítva.
A bérbeadó pedig köteles a kauciót visszafizetni a bérlőnek, ha a bérlő teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségeit, és az ingatlanban nem keletkezett kár.
A bérleti szerződésben rögzíteni kell, hogy a bérleti szerződés hogyan szüntethető meg.
A bérleti szerződésről megszüntetéséről további információkat találhatsz ebben a blogbejegyzésben: https://berletiszerzodesem.hu/lakasberleti-szerzodes-felmondasa/
Ebben a blogbejegyzésben áttekintettük a bérleti szerződés legfontosabb pontjait. Reméljük, hogy ez a bejegyzés hasznos volt számodra.
Tippek és trükkök a sikeres bérbeadáshoz
A bérleti szerződés megkötése mellett számos más tényező is befolyásolja a sikeres bérbeadást. A bérbeadóknak érdemes odafigyelniük az ingatlan állapotára, a hirdetés minőségére, a bérlők kiválasztására és a kommunikációra.
Egy tiszta, rendezett és jól karbantartott ingatlan vonzóbb a bérlők számára, míg egy részletes és informatív hirdetés segít megtalálni a megfelelő bérlőt.
A bérlők gondos kiválasztása és a velük való nyílt és őszinte kommunikáció pedig hozzájárul a problémamentes bérleti jogviszonyhoz.
Letölthető bérleti szerződés minta
Sikeres bérbeadást kívánunk!
Amennyiben szükséged van egy bérleti szerződés mintára, akkor KATTINTS IDE!
A blogcikkben olvasható információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem tekinthetők konkrét jogi tanácsadásnak vagy jogi állásfoglalásnak. Ha bizonytalan vagy kérdéseid vannak, mindig fordulj ügyvédhez vagy közjegyzőhöz a pontos jogi tanácsért és eljárásrendért.
