Akár befektetésként, akár plusz jövedelemforrásként gondolkodsz a lakáskiadásban, fontos tisztában lenned az ingatlan bérbeadás adózásra vonatkozó szabályokkal. Összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat az ingatlan bérbeadás adózásra vonatkozóan 2026-ban, hogy ne érjen kellemetlen meglepetés. Az alábbi bejegyzésünkben részletesen leírjuk, hogy mit érdemes tudnunk, amennyiben magányszemélyként szeretnék tájékozódni az ingatlan bérbeadás utáni adózással kapcsolatosan.
Milyen jövedelemnek minősül a lakás kiadás?
A lakáskiadásból vagy ingatlan bérbeadásból származó bevétel önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, és adóköteles. Ez azt jelenti, hogy a bevétel után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
Mit jelent a bevétel az ingatlan bérbeadás adózása során?
A lakáskiadás vagy ingatlan bérbeadás során a bevétel mindent magába foglal, amit a bérlőtől kapsz a lakás használatáért cserébe. Ez magában foglalhatják a következőket:
- Bérleti díj: Ez a lakás kiadásának fő bevételi forrása. A bérleti díjat havonta kell megfizetni, és a lakás méretétől, elhelyezkedésétől, állapotától és felszereltségétől függően változhat. A fix összegű bérleti díj számít bevételnek, és az adózási formától függően önálló tevékenységből származó bevételként vagy egyéb jövedelemként adózik.
- Közös költség: Ha a lakás társasházban található, akkor a bérlőnek meg kell térítenie a közös költséget is. A közös költség fedezi a társasház fenntartásának költségeit, mint például a lift üzemeltetését, a lépcsőház takarítását, a szemétszállítást, bizonyos esetekben a vízfelhasználást.
- Egyéb bevételek, rezsi költségek: Bizonyos esetekben a bérlőnek más bevételeket is kell fizetnie a bérbeadónak, ilyenek lehetnek például a közüzemi díjak.
Mit jelent a jövedelm az ingatlan bérbeadás adózása során?
A lakáskiadás során a jövedelem = a bevétel – (minusz) a lakáskiadással kapcsolatos költségek. Más szóval, a jövedelem az a nettó összeg, amit a bérbeadó a lakás kiadásával keres.
Hogyan számítható ki az ingatlan bérbeadásból származó bevételből a jövedelem?
A bevétel kiszámításához kétféle módszer közül tudunk választani a Szja.tv. szerint.
1. Tételes költségelszámolás szerinti ingatlan bérbeadás adózás
A tételes költségelszámolás egy olyan adózási módszer, amit az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózásakor lehet választani. Lényege az alábbi:
Ebben az adózási formában a bevételekkel összefüggésben felmerült, igazolt kiadásaidat tudod levonni:
- Felújítási, javítási, karbantartási költségek (számlákkal igazolhatóak)
- A bérbeadással kapcsolatos adminisztrációs költségek (pl. hirdetések, bérleti szerződés)
- Ingatlan értékcsökkenése (számított érték)
- Rezsi
- Más településen bérelt ingatlan díja (amennyieben a bérbeadó más településen vagy külföldön bérel ingatlant és bérleti időtartam meghaladja a 90 napot)
Mikor éri meg tételes költségelszámolás szerinti ingatlan bérbeadás adózást választani?
- Ha a lakásoddal kapcsolatban rendszeresen vannak jelentősebb költségeid (felújítás, karbantartás).
- Ha az ingatlanod értéke magas, így az értékcsökkenés figyelembe vétele jelentősen csökkenti az adóalapot.
- A bérbeadás bevételéből 10%-át meghaladó költségek merülnek fel.
A tételes költségelszámolás előnyei:
- Valós költségeid figyelembevételével csökkenhet az adófizetési kötelezettség.
- Jobban tükrözi a nyereség mértékét, mint az alternatív átalányadózás.
A tételes költségelszámolás hátrányai:
- Minden költséget számlával, dokumentumokkal kell tudnod igazolni.
- Több adminisztrációs teherrel jár, mint az átalányadózás.
2.Költséghányad szerinti ingatlan bérbeadás adózás
Az ingatlan bérbeadás esetén a másik adózási lehetőség az átalányadózás vagy másnéven költséghányad szerinti adózás Ennek kiválasztásakor nem kell költségeket igazolnod, de az adóalap jóval magasabb lesz így.
A költséghányad szerinti ingatlan bérbeadás adózás egy egyszerűsített adózási forma, amellyel a lakáskiadásból származó jövedelem után fizetendő adó mértéke csökkenthető. A lényege, hogy a bevételből levonható egy áltálány, ami az ingatlan bérbeadásával kapcsolatos költségeket hivatott fedezni.
Hogyan működik a költséghányad szerinti ingatlan bérbeadás adózás?
A bevétel 90%-át veszi figyelembe a jövedelem kiszámításakor. Igazolás nékül, a bevétel 10%-a elszámolható költségként.
Minden esetben a bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni, és a jövedelem után 15% SZJA%-t kell
megfizetni, és ezzel tulajdonképpen le is van tudva a gond a lakáskiadás adózásáról. A fix összegű bérleti díj mindenképpen bevétel, amiből adót kell fizetned. Ha magánszemélyként adod bérbe az ingatlant, akkor ez a bevétel az összevont adóalap része lesz, és a többi jövedelmeddel együtt adózik 15%-os személyi jövedelemadóval. A bérlő által fizetett közüzemi számlák/közüzemi díjak nem minősülnek bevételnek
Kivétel:
- Társasház által kötött, biztosítás és takarítás díja, a közös képviselőnek fizetett díj, felújítási
alap, közös költség akkor, ha tartalmaz víz vagy szemétszállítási díjat, bevételnek minősül, ha
a bérlő fizeti és a tulajdonosnak utalja - Ha a bérlő fix havi rezsi általányt fizet
A kaució nem jövedelem és nem is költség!
Nézzünk erre, egy egyszerű gyakorlati példát:
Havi 200 000 Ft-ért adjuk bérbe az ingatlant.
Éves bevétel: 12 x 200 000 Ft = 2 400 000 Ft
Fizetendő SZJA: összes éves bevétel X 0,9 X 0,15 = 324 000 Ft (ennyi az éves befizetendő adónk)
A 10%-os költséghányad szerinti ingatlan bérbeadás adózás előnyei:
- Egyszerű: Nem kell számlákat gyűjteni és tételesen elszámolni a költségekkel.
- Gyors: Könnyen kiszámítható az adóalap.
- Adminisztrációs könyebbség: Kevesebb adminisztratív teherrel jár, mint a tételes költségelszámolás.
A 10%-os költséghányad szerinti ingatlan bérbeadás adózás hátrányai:
- Nem feltétlenül optimális: Ha a lakásoddal kapcsolatban rendszeresen vannak jelentősebb költségeid (felújítás, korszerűsítés), akkor a tételes költségelszámolás választása kedvezőbb lehet.
- Nem tükrözi a valós költségeket: A 10%-os költséghányad nem feltétlenül tükrözi a lakáskiadással kapcsolatos valós költségeket.
Mikor éri meg a költséghányad szerinti ingatlan bérbeadás adózást választani?
- Ha nem szeretnél sok időt tölteni az adózással.
- Ha nem tudsz számlákat gyűjteni a lakáskiadással kapcsolatos költségekről.
- Ha a lakásoddal kapcsolatban nem merülnek fel jelentős költségek.
Ingatlan bérbeadás adózás gyakori kérdések és válaszok:
Milyen ingatlan bérbeadási adózási formákat választhatunk?
Két féle módszer közül választhatunk, tételes költségelszámolás és 10%-os költséhányad szerinti adózás.
Az ingatlan bérbeadás után mennyit kell adózni?
Elsőkörben ki kell választanunk, hogy melyik módszer az előnyös a számunkra. Ezt követően a bérleti díj mértékétől függően tudunk előzetes kalkulációt végezni.
Szükséges-e számlát adni, az ingatlan bérbeadás adózás során?
Nem szükséges számlát kiállítani, azonban számviteli bizonylat kiállítása kötelező. Mivel ez egy hosszabb téma, ebben a blog bejegyzésben részletesen tudsz tájékozódni a számlaadással kapcsolatos tudnivalókról.
Szükséges-e adószámot kiváltani az ingatlan bérbeadás során?
Nem szükséges adószámot kiváltani magánszemélyként. Adóazonosító jellel és kitudjuk adni az ingatlanunk.
Kell-e adóelőleget fizetni?
Igen, az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmed után negyedévente adóelőleget kell fizetned. Az adóelőleg összegét a negyedévben megszerzett bevételed és az elszámolható költségeid alapján kell kiszámolnod. A befizetési határidő a negyedévet követő hónap 12. napja,
Hogyan kell bevallanom az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmemet, ha egyéni vállalkozó vagyok?
Amennyiben egyéni vállalkozóként adózol az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után, akkor azt az éves adóbevallásodban kell feltüntetned a többi vállalkozói bevételeddel együtt. Az adózás módja attól függ, hogy milyen adózási formát választottál az egyéni vállalkozásodban.
Az ingatlan bérbeadása általában mentes az általános forgalmi adó (ÁFA) alól. Milyen esetekben kell mégis ÁFA-t fizetni az ingatlan bérbeadása után?
Az ingatlan bérbeadása alapvetően mentes az ÁFA alól, de vannak kivételek. Az ÁFA fizetési kötelezettség akkor merül fel, ha a bérbeadás kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül (pl. Airbnb), vagy ha közlekedési eszközök elhelyezését, parkolását biztosítjuk (pl. garázs).
Bár az ingatlan bérbeadás általában nem ÁFA-köteles, a bérbeadó dönthet úgy, hogy az ÁFA hatálya alá vonja ezt a tevékenységét. Fontos azonban tudni, hogy ez a döntés 5 évre szól, és ez idő alatt nem lehet visszatérni az ÁFA-mentességhez.
További fontos tudnivalók:
- A lakáskiadásból származó jövedelmet be kell vallani a személyi jövedelemadó bevallásban
- A bevételt és a költségeket is forintban kell nyilvántartani
- A bérleti szerződést érdemes írásban megkötni
- A bérbeadónak 15 százalék adóelőleget kell fizetnie negyedévente
Tippek az adózási terhek optimalizálásához:
- Válaszd ki a jövedelemmegállapításnak megfelelő módszert!
- Gyűjtsd össze a bérbeadással kapcsolatos számlákat, igazolásokat!
- Vezess pontos nyilvántartást a bevételekről és a költségekről!
- Tartsd be az adózási határidőket!
- A bérleti szerződésben egyértelműen határozd meg, hogy az ingatlan bérlője a fogyasztásmérők által mért rezsiköltségeket fizeti-e, vagy a bérleti díj tartalmazza-e ezeket a költségeket!
Ingatlan bérleti szerződés minta
Amennyiben megbízható ingatlan bérleti szerződés mintára van szükséged, nézz szét bátran bérleti szerződés mintáink között.
Fontos! A fenti információk tájékoztató jellegűek és nem minősülnek adózási tanácsadásnak vagy állásfoglalásnak. A pontos adózási szabályok megismerése érdekében javasoljuk, hogy fordulj könyvelőhöz.
