Lakásbérleti szerződés felmondása

A határozott vagy határozatlan idejű lakásbérleti szerződés egy olyan jogi megállapodás, amely a tulajdonos és a bérlő között jön létre. Gyakran előfordulhat, hogy egy határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés felmondásra kerül.

Ebben a blogbejegyzésben megvizsgáljuk, hogy milyen okokból mondhatják fel a bérleti szerződést a tulajdonosok és a bérlők, valamint, hogy mire kell odafigyelni, hiszen nem mindegy, hogy határozott a bérleti szerződés vagy határozatlan, rendes vagy rendkívüli felmondásról van szó.

Továbbá részletes megvizsgáljuk, hogy egy bérleti szerződés felmondás mintának milyen információkat kell pontosan tartalmaznia.

A határozott és határozatlan idejű LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA

A bérleti szerződés felmondását a Polgári Törvénykönyv, valamint az 1993-as lakástörvény szabályozza.

A határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés rendes felmondásának a legegyszerűbb, és leggyakoribb indoka, hogy eltelik a bérleti szerződésben rögzített időszak. Ilyenkor a bérlők számos okból dönthetnek úgy, hogy szeretnének kiköltözni az ingatlanból, az alábbiakban összeszedtük, hogy mik a leggyakoribb okok.

BÉRLETI SZERZŐDÉS RENDES FELMONDÁSÁNAK OKAI

• Munkahelyi változások: Amennyiben a bérlő munkahelyi változások miatt költözni kényszerül, akár más városba vagy országba, felmondhatja a szerződést. Ez lehet munkahelyi váltás, új munkahelyre kerülés vagy munkanélküliség is.      
• Családi okok: A bérlők családi változások, például házasság, válás vagy család bővülés miatt is felmondhatják a szerződést, amennyiben a jelenlegi lakás már nem felel meg az igényeiknek.
• Ingatlanvásárlás: Gyakori, hogy a bérlők egy biztos idő után saját ingatlant szeretnének vásárolni.
• Lakókörnyezet változása: Ha a bérlőnek a lakókörnyezet nem megfelelő például a biztonság vagy a közlekedési lehetőségek szempontjából, szintén felmondhatja a szerződést.     
• Költségek növekedése: Amennyiben a bérleti díj vagy a lakás fenntartási költségei jelentősen emelkednek, és ezek a költségek már túl magasak a bérlő számára, indok lehet a szerződés felmondására.
• Szomszédokkal kapcsolatos problémák: Ha az adott épületben a lakóközösség nem megfelelő, és ez megnehezíti a lakásban való életét, könnyen lehet, hogy a bérlő távozni szeretne.
• Egészségügyi okok: Ha a bérlő egészségügyi problémákkal küzd, és szüksége van egy olyan lakásra, ami jobban megfelel az egészségügyi szükségleteinek, szintén felmondhatja a szerződést.
• Életmódváltás: Bármilyen olyan életmódváltás vagy személyes ok, ami miatt a jelenlegi lakás már nem illik a bérlő életstílusához vagy igényeihez, indok lehet a szerződés felmondására.

BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA KÖZÖS MEGEGYEZÉSSEL

A bérleti szerződés közös megegyezéssel történő felmondásának számos oka lehet, és a felek általában szabadon dönthetnek arról, hogy mikor és miért szeretnék megszüntetni a szerződést.

A közös megegyezéssel történő felmondás előnye, hogy mind a bérlő, mind a bérbeadó oldaláról együttműködést és jó kapcsolatot tükröz, és lehetővé teszi a felek számára, hogy saját érdekeiket és körülményeiket figyelembe véve egyezzenek meg a szerződés megszüntetéséről.

Összeszedtünk néhány közös okot, amiért a felek egyetérthetnek a bérleti szerződés felmondásában:

• Költözés: A bérlőnek vagy a bérbeadónak költöznie kell egy másik helyre, például munkahely vagy családi okok miatt. Ebben az esetben mindkét fél egyetérthet abban, hogy megszünteti a szerződést.
• Ingatlan értékesítése: Ha a bérbeadó eladja az ingatlant, és a vevő a bérleményt használni szeretné, a bérleti szerződést felmondhatják közös megegyezéssel.
• Elkerülhetetlen körülmények: Olyan váratlan vagy elkerülhetetlen körülmények, például egy természeti katasztrófa vagy az ingatlan súlyos károsodása, amelyek miatt az ingatlan lakhatatlanná válik.
• Egyéb megállapodások: A felek közötti egyéb megállapodások vagy feltételek alapján is megszüntethetik a szerződést. Például, ha a bérlő és a bérbeadó egyidejűleg egy új szerződést kívánnak létrehozni.
• Bérleti szerződés megszegése: Ha mindkét fél egyetért azzal, hogy a másik fél megsértette a bérleti szerződést, akkor közös megegyezéssel felmondhatják a szerződést, hogy elkerüljék a jogi lépéseket.

Fontos, hogy a közös megegyezéssel történő felmondás esetén a felek írásban rögzítsék a felmondás tényét és a megszüntetés dátumát. A bérleti szerződés felmondása előtt mindig érdemes a konkrét bérleti szerződést alaposan átnézni, és lehetőleg írásban rögzíteni a közös megegyezést.

Természetes a bérbeadónak is lehet bármilyen személyes indoka, és felmondhatja a szerződést, amire viszont oda kell figyelni, hogy másképpen alakul a felmondási idő, egy határozott és egy határozatlan szerződés esetén. 

A HATÁROZOTT IDEJŰ BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA

Határozott időtartamú bérleti jogviszony a bérlet időtartama alatt rendes felmondással bármelyik fél részéről megszüntethető, amennyiben a rendes felmondási idő lett rögzítve a szerződésben.

Határozott idejű bérleti szerződésnél a rendes felmondás általában 30, 45 vagy60 nap szokott lenni, attól függően, hogy a szerződésben hány nap került rögzítésre. Érdemes, a bérleti szerződésben rögzítenünk, hogy a felmondási idő alatt is, köteles a bérlő a bérleti díjat, és a közműdíjakat a Bérbeadó részére megfizetni.

Határozott idejű BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA IDŐ ELŐTT

Ha egy határozott idejű bérleti szerződésben nincs rögzítve a felmondási idő, akkor a felek kötelesek betartani a szerződésben meghatározott határozott időtartamot.

A határozott idejű szerződés lényege, hogy mind a bérlő, mind a bérbeadó előre tudják, hogy meddig tart a szerződés, és ezen időszak alatt mindkét félnek kötelességeket kell vállalnia.

A határozott időszak lejárta előtt a felek általában nem mondhatják fel a szerződést, hacsak a szerződésben nincs meghatározva olyan feltétel, amely lehetővé teszi a bérleti szerződés felmondását idő előtt.

A feleknek ebben az esetben kötelességük a szerződésben foglaltak betartása, beleértve a bérleti díj fizetését és az egyéb kötelezettségek teljesítését.

Amennyiben a felek mégis megpróbálják korábban felmondani a bérleti szerződést, érdemes jogi tanácsot kérni, mivel az ilyen helyzetek különböző jogi következményekkel járhatnak.

A HATÁROzATLAN IDEJŰ BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA

A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása általában könnyebben megvalósítható, mint a határozott idejű szerződésé. Fontos, hogy minden lépést írásban dokumentáljunk.

Határozatlan idejű bérleti szerződés esetén a Ptk. rendelkezései értelmében a felmondási határidő a következőképpen alakul:

Az írásbeli nyilatkozattételt követő hónap utolsó napja, amennyiben az írásbeli nyilatkozattétel adott hó 15. napjáig megtörtént, ellenkező esetben pedig az írásbeli nyilatkozattételt követő második hónap vége.

Határozott idejű BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁS AZONNALI HATÁLLYAL, RENDKÍVŰLI FELMONDÁS

Sajnos előfordul, hogy rendkívüli felmondásra kerül sor, és a bérleti szerződést azonnali hatállyal fel kell mondanunk, ilyenkor a bérleti szerződést bármelyik fél felmondhatja a másik fél szerződésszegése esetén, a rendkívüli felmondási idő 15 nap a Ptk. bérleti szerződés felmondására vonatkozó jogszabálya szerint. A rendkívüli felmondást indokolni kell, számos oka lehet: 

BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA BÉRBEADÓ ÁLTAL

• Nemfizetés: Ha a bérlő nem teljesíti a bérleti díjat, illetve a lakás fenntartásával kapcsolatos költségeket.
• Rongálás és helytelen használat: Ha a bérlő nem megfelelően használja a lakást, vagy jelentős károkat okoz benne.
• Zavarás és zajongás: Amennyiben a bérlő zavarja a szomszédokat vagy a lakóközösséget például folyamatos zajongással vagy zavaró viselkedéssel.
• Megállapodás megsértése: Ha a bérlő megsérti a szerződésben foglalt feltételeket, például a dohányzás tilalmát vagy a háziállatok tartására vonatkozó szabályokat, a tulajdonos jogosult a szerződés megszüntetésére.

BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA BÉRLŐ ÁLTAL

• Lakás állapota: Ha a lakás súlyosan rongálódik vagy nem megfelelő higiéniai körülményeket biztosít, a bérlő jogosult lehet a szerződés felmondására.
• Jogsértő beavatkozás: Ha a tulajdonos jogtalanul behatol a lakásba vagy jogtalanul változtatja meg annak feltételeit, a bérlőnek lehetősége lehet a szerződés megszüntetésére.
• Alapvető szolgáltatások hiánya: Ha a lakás alapvető szolgáltatásai, mint például a víz, a fűtés vagy a villamos energia hosszabb ideig nem állnak rendelkezésre, a bérlő szintén jogosult lehet a szerződés felmondására.

BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA SZÓBAN

A bérleti szerződés felmondását mindig írásban kell benyújtani, és nem szabad szóban felmondani.

Az írásban történő felmondásnak több előnye van:

• Jogbiztonság: Az írásban rögzített felmondás jogbiztonságot nyújt mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak. Könnyen bizonyítható, hogy a felmondás megtörtént, és a felmondás tartalma is világos és egyértelmű.
• Dokumentáció: Az írásban benyújtott felmondás dokumentálja a felmondás tényét és dátumát, ami fontos lehet, ha később viták merülnének fel a felmondás időpontját illetően.

Érdemes mindig hivatalos felmondási levelet írnunk és tértivevénnyel feladunk vagy e-mailt írni, de ott fontos hogy a címzett fél írásban visszaigazolja, hogy megkapta az e-mailt.

BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA KAUCIÓ

A kaució visszajárása a bérleti szerződés felmondásakor attól függ, hogy a bérlő milyen állapotban hagyja el az ingatlant, és milyen feltételeket írtak elő a kaucióval kapcsolatban a szerződésben.

Általánosságban elmondható, hogy a kaució visszajár felmondás esetén, de lehetnek olyan körülmények, amikor csak részben vagy egyáltalán nem kerül visszafizetésre.

Érdemes a bérleti szerződésben rögzíteni, hogyha a bérlő egy éven belül mondja a szerződést, akkor nem jár vissza a kaució a részére, természetesen abban az esetben, amennyiben a lakásban minden rendben volt műszakilag a bérlés időtartam alatt.

Az alábbiakban összeszedtünk néhány fontos szempont, amelyeket figyelembe kell venni a kaució visszafizetése kapcsán:

• Állapotfelmérés: Az állapotfelmérés vagy az ingatlan átvétele az egyik kulcsfontosságú tényező a kaució visszafizetése szempontjából. Ha az ingatlan rendellenes vagy sérült állapotban van, a bérbeadónak joga lehet a kaució egy részének vagy teljes összegének megtartására, hogy fedezze a helyreállítási költségeket.
• Szerződési feltételek: A bérleti szerződést mindig alaposan érdemes átolvasni, hogy megtudjuk, milyen feltételeket határoz meg a kaucióval kapcsolatban. A szerződés tartalmazhat olyan feltételeket, amelyek alapján a kauciót bizonyos körülmények között nem kell visszafizetni.
• Költségek és hátralékok: Mindig ellenőrizzük, hogy nincs-e hátralék a bérleti díj vagy egyéb költségek tekintetében. Ha vannak hátralék, a bérbeadó jogosult lehet a kauciót részlegesen vagy teljes egészében megtartani, hogy ezeket a tartozásokat kiegyenlítse.
• Átvételi jegyzőkönyv: Ha rendelkezésre áll, az ingatlan átvételi jegyzőkönyve is meghatározhatja, hogy milyen állapotban adta át a bérlő az ingatlant a bérbeadónak. Ebben az esetben az átvételi jegyzőkönyv alapján lehet eldönteni a kaució sorsát.

BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA MINTA

A bérleti szerződés felmondásának mintájának tartalmaznia kell az alábbi fontos elemeket, hogy a felmondás jogszerű és hatékony legyen:

1. Címzett és feladó: A felmondási levélnek tartalmaznia kell a címzett adatait, vagyis a bérbeadó vagy a bérlő nevét és címét.
2. Felmondás dátuma: A felmondásban szereplő dátum határozza meg a felmondási időszak kezdetét.
3. Felmondási időszak: A szerződés felmondásához kapcsolódó felmondási időszak részletezése. Ez általában a szerződésben előre meghatározott időszak, például 30, 45 vagy 60 nap.
4. Szerződés részletei: Az ingatlan vagy a bérlemény pontos adatai, például az ingatlan címe és helyrajziszáma.
5. Bérlő neve és aláírása: Ha a felmondást a bérlő küldi, akkor a bérlő neve és aláírása.
6. Bérbeadó neve és aláírása: Ha a felmondást a bérbeadó küldi, akkor a bérbeadó neve aláírása.
7. Kontakt információk: Az érintett felek elérhetőségei a felmondás alján, hogy könnyen kapcsolatba léphessenek egymással szükség esetén.
8. További információk: Bármilyen egyéb fontos információ, amelyre a szerződés vagy a jogszabályok kitérnek a felmondással kapcsolatban. Rendkívüli felmondás esetén, a pontos indokot is érdemes rögzíteni.

Kapcsolódó jogszabályok – bérleti szerződés felmondása

Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) – bérleti szerződés, felmondási szabályok
👉 https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tvnet.jogtar+1

Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) – lakások és helyiségek bérlete
👉 https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99300078.tvjogaszegylet

Hasznos cikkek bérbeadóknak

Lakás kiadás adózása 2026-ban
👉 https://berletiszerzodesem.hu/lakas-kiadas-adozasa-2026​

Bérleti szerződés kaució – mikor jár vissza a kaució?
👉 https://berletiszerzodesem.hu/alberlet-kaucio​

Letölthető bérleti szerződés minták (WORD)
👉 https://berletiszerzodesem.hu/#csomagajanlatok​

Lakásbérleti szerződés – mire figyelj bérbeadóként?
👉 https://berletiszerzodesem.hu/lakasberleti-szerzodes

Gyakori kérdések – bérleti szerződés felmondása

Miben különbözik a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása?
Határozatlan idejű lakásbérletnél a rendes felmondás viszonylag rugalmas, a felmondási időt jellemzően a szerződés és a jogszabály határozza meg. Határozott idejű szerződésnél viszont főszabály szerint a kikötött idő végéig tart a jogviszony, és csak akkor lehet rendes felmondással megszüntetni, ha ezt a felek kifejezetten megengedték a szerződésben.

Mikor van lehetőség rendkívüli (azonnali hatályú) felmondásra?
Rendkívüli felmondásra akkor kerülhet sor, ha a másik fél súlyosan megszegi a bérleti szerződést, például tartós nemfizetés, rongálás, súlyos zavarás vagy jogellenes magatartás miatt. Ilyenkor a felmondást írásban, részletes indokolással kell közölni, és pontosan rögzíteni kell, miben áll a szerződésszegés.

Elég-e szóban felmondani a bérleti szerződést?
Lakásbérletnél a felmondást mindig írásban érdemes megtenni, mert így később bizonyítható a közlés ténye, időpontja és tartalma. A szóban közölt felmondás könnyen vitatható, ezért célszerű hivatalos felmondólevelet átadni vagy igazolható módon elküldeni.

Visszajár-e a kaució a bérleti szerződés felmondásakor?
A kaució általában visszajár, ha nincs elmaradt bérleti díj vagy rezsihátralék, és a lakást a bérlő rendeltetésszerű használatnak megfelelő állapotban adja vissza. Ha károk, hátralékok vagy szerződésben rögzített speciális feltételek vannak, a bérbeadó a kaució egy részét vagy egészét visszatarthatja.

Szükséges-e külön felmondás minta, vagy elég egy rövid levél?
Egy jól felépített felmondás mintában szerepel a felek pontos azonosítása, az ingatlan adatai, a felmondás jogcíme (rendes vagy rendkívüli), a felmondási idő és a megszűnés napja, valamint rendkívüli felmondásnál a részletes indoklás. Praktikus ilyen mintát használni, mert csökkenti a formai hibák és a későbbi viták kockázatát.

Hol tudok bérleti szerződés felmondás mintát letölteni?
A www.berletiszerzodesem.hu oldalon ügyvéd által készített, lakás kiadásához kapcsolódó dokumentumokat találsz, köztük bérleti szerződés felmondás mintát is. A profi csomagot itt tudod letölteni: https://berletiszerzodesem.hu/#csomagajanlatok

A blogcikkben olvasható információk általános tájékoztatást nyújtanak, és nem tekinthetők konkrét jogi tanácsadásnak vagy jogi állásfoglalásnak. Ha bizonytalan vagy kérdéseid vannak, mindig fordulj ügyvédhez vagy közjegyzőhöz a pontos jogi tanácsért és eljárásrendért.