Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése 2026: Hogyan és mikor?
Teljes körű útmutató magánszemélyeknek az ingatlan bérbeadás bejelentéséhez. Tanuld meg, hogyan intézheted a NAV-nál 2025-ban, milyen adózási formák közül választhatsz, és hogyan csökkentheted a befizetendő adót!
Ha úgy döntöttél, hogy kiadod a lakásod, vagy más ingatlanod, gratulálunk! Az ingatlan bérbeadás remek módja lehet a passzív jövedelem szerzésének.
De mielőtt belevágsz, fontos tisztában lenned a bejelentési kötelezettségekkel és az adózással.
Ne aggódj, nem olyan bonyolult, mint amilyennek elsőre tűnik! Ebben a cikkben végigvezetlek a folyamaton, hogy magabiztosan vághass bele a bérbeadásba.
Albérlet kiadás bejelentése: Kell-e hozzá adószám?
Ha úgy döntöttél, hogy bérbe adod az ingatlanod, fontos tisztában lenned az ingatlan bérbeadás bejelentési kötelezettségekkel. A legális ingatlan bérbeadás kétféle módon történhet:
Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése adószám nélkül: Ebben az esetben az adminisztráció és az adózás során az adóazonosítódra lesz szükséged, melyet az adókártyád tartalmaz.
Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése adószámmal
Ha számlát szeretnél adni a bérleti díjról (néhány bérlő lakhatási támogatást kap a munkahelyétől ebben az esetben a munkahely az ingatlan bérlés után kiállított számla alapján folyosítja a támogatást) ebben az esetben adószámot kell igényelned a NAV-tól.
Az igénylés történhet online az Ügyfélkapun keresztül (az ÁNYK program és a T101-es nyomtatvány segítségével), vagy személyesen is intézheted. Az igénylés során jelezned kell, hogy a magánszemély általi ingatlan bérbeadáshoz kéred az adószámot.
Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése: Adószámos magánszemélyként vagy adószám nélkül?
Ha úgy döntöttél, hogy bérbe adod az ingatlanod, fontos tisztában lenned a bejelentési kötelezettségekkel. A legális ingatlan bérbeadás kétféle módon történhet:
- Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése adószám nélkül: Ebben az esetben az adminisztráció és az adózás során az adóazonosítódra lesz szükséged, melyet az adókártyádon találsz meg.
- Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése adószámmal: Ha számlát szeretnél adni a bérleti díjról, akkor adószámot kell igényelned a NAV-tól. Az igénylés történhet online az Ügyfélkapun keresztül (ehhez szükséged lesz az ÁNYK programra és a T101-es nyomtatványra), vagy személyesen is intézheted. Az igénylés során jelezned kell, hogy a magánszemély általi ingatlan bérbeadáshoz kéred az adószámot.
Frissítés 2026 – Mit érdemes most tudni a bejelentésről?
2026-ban is igaz, hogy magánszemélyként kétféleképpen adhatsz bérbe ingatlant: adóazonosító jellel, adószám nélkül, illetve adószámos magánszemélyként.
Ha nem kérsz adószámot, a NAV az éves szja‑bevallásodból értesül arról, hogy ingatlan bérbeadással foglalkoztál, külön bejelentési kötelezettség nincs; ha viszont számlát szeretnél kiállítani, vagy már van adószámod, az ingatlan bérbeadását a megfelelő T101/T101E nyomtatványon kell bejelenteni (az aktuális évi verziót mindig a NAV oldalán találod meg).
Fontos 2026-ban is figyelni arra, hogy a bejelentés és az adózás módja összhangban legyen: ha adószámos magánszemélyként folytatod az ingatlan bérbeadását, a tevékenységet fel kell venni az adószámodhoz, és ennek megfelelően kell a számlázást és az adóelőleg-fizetést intézni.
Bizonylat vagy számla?
A döntés, hogy adószámmal vagy anélkül jelented be a magánszemély ingatlan bérbeadást, az egyéni körülményeidtől függ. Az alábbi szempontokat érdemes figyelembe venned:
Bérlő igényei: Ha a bérlőd kifejezetten számlát kér, akkor mindenképpen adószámra lesz szükséged (persze, ez nem kötelező, szabadon el tudod dönteni, hogy szeretnél-e számlát adni).
Számlaadási kötelezettség: Fontos megjegyezni, hogy ha egyszer kiváltottad az adószámot, akkor már mindig számlát kell adnod a bérbeadásról.
Adminisztráció: Amennyiben van adószámod, akkor minden hónapban számlát kell kiállítanod, míg adószám nélkül minden egyes bérleti díj befizetésekor számviteli bizonylatot kell készítened. Tehát a papírmunka mennyisége nagyjából megegyezik, csak más formában jelentkezik.
Összefoglava, az adószám kiváltása és számla adás plusz lépés, de nem feltétlenül szükséges ahhoz, hogy legálisan bérbe add az ingatlanod.
Amennyiben már rendelkezel adószámmal, de eddig nem adtál bérbe ingatlant, akkor ezt a tevékenységet külön fel kell venned az adószámodhoz. Ehhez ugyanazt a T101-es nyomtatványt kell használnod, mint az adószám igényléséhez, de ezúttal az „új tevékenység bejelentése” opciót kell választanod. Miután ez megtörtént, már nyugodtan kiállíthatsz számlát az albérleted után.
Számviteli bizonylat – ingatlan bérbeadás
Ingatlan bérbeadás esetén a számviteli bizonylat egy olyan dokumentum, amely igazolja a bérleti díj megfizetését, és tartalmazza a tranzakció részleteit.
A számviteli bizonylatnak tartalmaznia kell a következő információkat:
- A bizonylat kelte: Mikor történt a fizetés?
- A bizonylat sorszáma: Egyedi azonosító a bizonylathoz.
- A felek adatai: A bérbeadó és a bérlő neve, címe stb.
- Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe, helyrajzi száma.
- A bérleti díj összege: A bérlő által fizetett összeg.
- A fizetés módja: Készpénz, átutalás, stb.
- Aláírások: Mindkét fél aláírása.
A számviteli bizonylatot nem kell előre nyomtatott formában kiállítani, elég egy egyszerű papírra vagy akár digitálisan is elkészíteni, amíg a fenti adatokat tartalmazza. Fontos, hogy minden befizetésről külön bizonylatot állíts ki, és ezeket megőrizd, mert az adóhatóság bármikor ellenőrizheti őket.
Mire jó a számviteli bizonylat?
- Igazolja a bevételt: Segít nyomon követni a bérbeadásból származó jövedelmedet.
- Bizonyítja a fizetést: A bérlő számára is igazolásul szolgál, hogy kifizette a bérleti díjat.
- Adózási célokra: A bevallásod elkészítéséhez szükséged lesz rá.
- Vitás esetekben: Ha vita merülne fel a bérleti díjjal kapcsolatban, a számviteli bizonylat bizonyítékként szolgálhat.
Magánszemély ingatlan bérbeadás: Adózási formák a személyi jövedelem adó rendszerében
A magánszemély ingatlan bérbeadás adózása az SZJA rendszerében történik. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadásból származó jövedelmed után 15% személyi jövedelemadót kell fizetned. Az adót negyedévente, az adóelőleg-nyilatkozaton megjelölt időpontokban kell befizetned.
A magánszemély ingatlan bérbeadás adózására elsősorban a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) vonatkozik.
Ezen belül a bérbeadásból származó jövedelem az önálló tevékenységből származó jövedelem kategóriába tartozik. Az adózás részletes szabályait az Szja tv. 3. számú melléklete tartalmazza.
Ingatlan bérbeadás szja adóelőleg fizetési kötelezettség
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Az adóelőleget negyedévente kell befizetni a NAV felé, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Például az első negyedév (január-március) után április 12-ig kell teljesíteni a befizetést.
A szja előleget erre a bankszámlaszámra kell utalni:
Személyi jövedelemadó: 10032000-06056353-00000000
A közlemény rovatba mindenképp, tüntesd fel az adószámod, adóazonosító jeled!
Költségelszámolási lehetőségek ingatlan bérbeadás esetén
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után fizetendő adó csökkenthető a felmerülő költségek elszámolásával. Fontos azonban, hogy minden esetben rendelkezzünk számlával vagy egyéb hiteles bizonylattal az elszámolni kívánt kiadásokról.
Bevétel csökkentési lehetőségek ingatlan bérbeadás esetén
- Karbantartás és javítások: A lakás állagmegóvásával kapcsolatos kiadások, mint például festés, vízvezeték-szerelés vagy villanyszerelés.
- Felújítások: Bizonyos feltételekkel a lakás korszerűsítésére vagy bővítésére fordított összegek is csökkenthetik az adóalapot.
- Közös költség: Társasházi lakások esetén a közös költség teljes összege elszámolható, függetlenül attól, hogy milyen tételeket tartalmaz.
- Közüzemi díjak: Amennyiben az ingatlan külön mérőórákkal rendelkezik, és a bérlő a tényleges fogyasztás alapján fizet, a közüzemi számlák összege is levonható.
- Albérleti díj: Ha te is bérelsz lakást, és az éves bérleti díj meghaladja a 90 napot, bizonyos feltételek mellett ezt az összeget is elszámolhatod.
Ingatlan bérbeadás jövedelem kiszámítása a bevételből
Előszőr is tisztázzuk a bevétel és a jövedelem fogalmát.
Bevétel: Ez az az összeg, amit a bérlőtől kapsz havonta a bérleti díjként.
Jövedelem: Ez a bevételből megmaradó összeg, miután levontad az elszámolható költségeket. Ez az az összeg, ami után adóznod kell.
A jövedelem kiszámításának két fő módja van:
Tételes költségelszámolás: Ha vannak számláid a bérbeadással kapcsolatos kiadásaidról (pl. felújítás, javítás, közös költség, stb.), akkor ezeket tételesen is elszámolhatod. Ebben az esetben a jövedelmed a bevételedből levonva az összes igazolt költséget.
10%-os költséghányad: Ez a legegyszerűbb módszer. A bevételed 10%-át automatikusan költségnek számolhatod el, így a jövedelmed a bevételed 90%-a lesz. Ez akkor jó választás, ha nincsenek jelentős költségeid a bérbeadással kapcsolatban.
A tételes költéghányad és a 10%-os költséghányad módszerrről ebben a blogbejegyezésünkben olvashatszhttps://berletiszerzodesem.hu/ingatlan-berbeadas-adozas-2024-minden-amit-tudnod-kell/:
Ingatlan bérbeadás és ÁFA
Az ingatlan bérbeadása alapvetően mentes az ÁFA alól. Ez azt jelenti, hogy magánszemélyként nem kell ÁFA-t felszámítanod a bérleti díjra, és nem kell ÁFA-bevallást sem készítened.
Ez akkor igaz, ha hosszútávon adsz ki lakást/házat, tehát nem turistáknak adod ki néhány éjszakára. Garázs kiadás és rövid távú lakás kiadásra, szálláshelyszolgáltatásra más szabályok vonatkozhatnak.
Fontos megjegyzni, hogy a fent leírtak tájékoztató jellegű információk, amennyiben nem vagy biztos az adózásban kérj könyvelői vagy adószakértői segítséget!
Ingatlan bérbeadás lépésről lépésre, az ingatlan bérbeeadás menete
Az ingatlan bérbeadás izgalmas, de összetett folyamat lehet, különösen, ha most vágsz bele először.
A sikeres bérbeadáshoz számos lépést kell megtenned, a lakás előkészítésétől az adóbevallásig. Ez a rövid útmutató végigvezet a folyamaton, hogy magabiztosan és zökkenőmentesen kiadhassad az ingatlanod.
- Ingatlan előkészítése: Tegyél rendet, javítsd ki a hibákat, és gondoskodj a lakás vonzó megjelenéséről.
- Hirdetés megfogalmazása és közzététele: Készíts egy részletes és figyelemfelkeltő hirdetést, és tedd közzé több platformon.
- Lakásbemutatók szervezése: Fogadd az érdeklődőket, mutasd be a lakást, és válaszolj a kérdéseikre.
- Bérlő kiválasztása: Ellenőrizd a jelentkezők referenciáit és jövedelmét, hogy megbízható bérlőt találj.
- Bérleti szerződés megkötése: Rögzítsétek írásban a bérleti feltételeket, hogy elkerüljétek a későbbi félreértéseket.
- Számviteli bizonylat/számla kiállítása: Minden hónapban állíts ki számlát vagy számviteli bizonylatot a bérleti díjról.
- Adóelőleg számítása és befizetése: Negyedévente számold ki és fizesd be az adóelőleget a NAV felé.
- Éves adóbevallás elkészítése: Az éves bevallásban szerepeltesd a bérbeadásból származó jövedelmed.
Ingatlan bérbeadás – bérleti szerződés minta
A bérleti szerződés az ingatlan bérbeadás alapköve, ezért már a lakáskiadás megkezdése előtt érdemes beszerezni egy mintát. Ez nem csak időt spórol meg, hanem segít abban is, hogy felkészülten vágj bele a bérlőkeresésbe, és a megtekintések során már konkrét feltételekkel tudj tárgyalni.
A szerződés előzetes elkészítése számos előnnyel jár:
Tisztázott feltételek: A szerződésben rögzítheted a számodra fontos pontokat, mint például a bérleti díj, a kaució, a háziállatok tartása vagy a dohányzás. Így a bérlőjelöltek már az első találkozáskor tisztában lesznek az elvárásaiddal.
Gyorsabb ügyintézés: Ha találsz egy megfelelő bérlőt, rövid időn belül a bérlő beköltözhet.
Professzionálisabb megjelenés: Az előre elkészített szerződés azt sugallja, hogy komolyan veszed a bérbeadást, és felkészültél a folyamatra. Ez növelheti a bizalmat a bérlőjelöltekben.
Jogi biztonság: A szerződés segít megelőzni a későbbi vitákat, és jogi védelmet nyújt mindkét fél számára.
Tipp: Ha nem vagy biztos benne, hogyan fogalmazz meg egy jogilag megfelelő bérleti szerződést, kérj segítséget szakértőtől vagy nézz bérleti szerződés csomagjaink között.
Weboldalunkon jogilag naprakész, ügyvéd által készített bérleti szerződés mintákat árulunk. Célunk, hogy megkönnyítsük az ingatlanok kiadásának folyamatát, biztosítva a jogi biztonságot és egyszerűséget mind a bérbeadók, mind a bérlők számára.
A bérleti szerződés mintákat itt tudod letölteni:
👉https://berletiszerzodesem.hu/#csomagajanlatok
Magánszemély ingatlan bérbeadás: összefoglaló és további teendők
A cikkünkben áttekintettük a magánszemély ingatlan bérbeadás legfontosabb tudnivalóit, hogy segítséget nyújtsunk a bérbeadás folyamatában.
Bemutattuk, hogyan és mikor kell bejelenteni a bérbeadást a NAV felé, milyen adózási formák közül választhatsz, hogyan számolhatod ki a jövedelmed és az adóelőleget, valamint milyen költségeket számolhatsz el.
A legfontosabb pontok:
- Adószám: Nem kötelező, de számlázáshoz szükséges.
- Bejelentés: A ’26T101E’ nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz.
- Adózás: A bérbeadásból származó jövedelem az SZJA hatálya alá tartozik, az adó mértéke 15%.
- Adóelőleg: Negyedévente kell fizetni, a negyedévet követő hónap 12. napjáig.
- Költségelszámolás: Csökkentheted az adóalapot a bérbeadással kapcsolatos költségeid elszámolásával.
- ÁFA: Alapvetően mentes az ÁFA alól, kivéve a garázs bérbeadását és a szálláshely-szolgáltatást.
- Bérleti szerződés: Fontos jogi dokumentum, amely védi mindkét fél érdekeit.
GYIK – Magánszemély ingatlan bérbeadás bejelentése 2026
Kell-e 2026-ban adószámot kiváltani a lakáskiadáshoz?
Nem feltétlenül: ha magánszemélyként, hosszú távra adod bérbe az ingatlant, és nem akarsz számlát adni, elegendő az adóazonosító jeled, a bérbeadásból származó jövedelmet az éves szja‑bevallásban kell szerepeltetni. Adószámra akkor van szükség, ha számlázni szeretnél, a bérlőd ezt igényli, vagy valamilyen adószámhoz kötött formát választasz.adozona+1
Mikor és hogyan kell bejelenteni az ingatlan bérbeadást a NAV‑nál?
Adóazonosítóval, adószám nélkül végzett bérbeadásnál a NAV felé nem kell külön bejelentést tenni, elég a jövedelmet az éves bevallásban feltüntetni. Ha adószámos magánszemélyként szeretnél ingatlant bérbe adni, akkor az aktuális évnek megfelelő T101 vagy T101E nyomtatványon kell bejelentened a tevékenységet (Ügyfélkapun/ONYA‑n vagy ÁNYK‑n keresztül), és a bejelentés után az adószámodhoz kapcsolódik az ingatlan bérbeadás.tudatosadozo+2
Miben változik az ingatlan bérbeadás adózása 2025–2026 között?
A fő szabály 2025–2026 között is az, hogy magánszemély ingatlan bérbeadásból származó jövedelme 15% személyi jövedelemadó alá esik, és az adóalap a bevétel költségekkel csökkentett része. A részletszabályokon (nyomtatványszám, technikai bejelentési lépések, információs füzetek) lehetnek finomítások, ezért érdemes a NAV aktuális tájékoztatóit, információs füzeteit és a friss jogszabály-magyarázatokat átnézni minden év elején.
Miben segít egy kész bérleti szerződés csomag a gyakorlatban?
Egy jogilag naprakész, szerkeszthető bérleti szerződés minta segít abban, hogy már az elején tisztán, írásban rögzítsétek a bérleti díjat, kauciót, költségviselést és felmondási szabályokat, így kevesebb a vita és könnyebb a bevételeket, bizonylatokat és adózást is átláthatóan kezelni. Az ilyen bérleti szerződés mintákat és teljes csomagokat a berletiszerzodesem.hu oldal bérleti szerződés csomagok részében tudod letölteni:
👉https://berletiszerzodesem.hu/#csomagajanlatok
Még nem késő belevágni!
Ha még nem adtad bérbe az ingatlanod, de fontolgatod, ne habozz! A bérbeadás remek módja lehet a passzív jövedelem szerzésének. A cikkünkben ismertetett lépések és információk segítségével magabiztosan vághatsz bele a folyamatba.
Ne feledd: Ez a cikk kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül adózási tanácsadásnak vagy adózási állásfoglalásnak. Az adózás és a jogszabályok változhatnak, ezért mindig érdemes tájékozódni a NAV aktuális szabályairól, vagy szakértő, könyvelő segítségét kérni!
